永利娱乐官方网址北京已经容纳不下更多人了吗?

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要求限制大城市规模的第二个常见论点是:一线城市已经没有增加土地和住房供应的潜力。 但陆铭教授和他的团队,通过大量的调查研究,非常肯定地说,包括北京上海在内的中国大 城市,都没有缺地的问题。

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每一个城市的人口有多少,从根本上来说是由这个城市产生的就业需求来决定的。有的城市 的产业具有很强的规模效应,比如现代服务业,这样的城市,人口就多一些。而有的城市, 产业主要是为周围的农业、旅游和资源型产业配套,并不需要那么多人,甚至不需要有很多 高技术的人,它的人口就少一些。

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最后再来说一下水资源。缺水经常被作为要求限制大城市规模的一个重要指标。但陆铭教授 通过研究发现,2001 年北京的水资源消耗量为 38.9 亿立方,对应于 1385 万人;2014 年,37.5 亿立方水消耗量对应于 2152 万人,水的消耗量反而是下降的。其中,2014 年的农业用 水和工业用水分别是 2001 年数量的 47%和 55%,同时期,按常住人口计算的人均生活用水 量从 87 立方下降到 79 立方。而且从结构上来看,北京地下水开采量在下降,而再生水量在 上升。

  • 让在城里打工的农民工能“职住结合”,在工作地拥有自己的住房,而不是将城里毕生打工赚的钱投入到一辈子住不了几次、终将要离开的农村老家独栋大院。
  • 让城市能获得更多的建设用地指标,给城市人口以更大的生存繁衍空间。
  • 将我们的生产力、将钢筋水泥投入在能发挥出最大生产率的城市,而不是建设数亿栋几十年后空无一人的独栋纪念碑。

除了在总量上有增加建设用地的可能性之外,都市圈内部用地结构也有大量增加住宅用地空 间的潜力。比如说,上海仍然有三分之一的建设用地用于工业,随着产业结构的调整,工业 用地转商住,可以释放大量的住宅供应。

在众多大城市中,重庆算是个例外,黄奇帆使用其著名的“地票”制度,从农村置换土地指标,为城市的建设提供了充足的建设用地资源,导致重庆房价长期低迷。然而近两年,连重庆的住宅用地供给也开始大幅缩减:

至于交通和空气质量的问题,陆铭教授认为,随着城市的发展成熟也都能够解决。根据世界 一线城市的经验,交通问题主要是通过密集、快速、大体量的轨道交通来解决的。而环境和 空气质量的改善,一靠产业结构调整向服务业,二是通勤转向以轨道交通为主。

如上文所说,高达63.8%的北京居民居住在大杂院、筒子楼、一居室、两居室里,拥有三居室、四居室的北京居民加起来也不到20%。

最近《大国大城》的作者,复旦大学的陆铭教授,在微信公众号《大家》上发了一篇文章, 文章基于他的团队对中国大城市多年来的调查研究,并结合国际上成熟大城市的发展经验, 反驳了要求限制大城市规模的 3 个常见论点。下面概括一下:

先来看这样一组数字:2016年我国的用水情况(来源《中国水资源公报2016》):

使饮用水全部靠瓶装水,在目前已经具备的条件之下,人均饮用水的价格一天不会超过十元。 更不要说,海水淡化的成本已经非常接近于自来水的成本。北京的水资源问题尚且如上述分 析,其他中国一线城市就更不用说了。

这也就是樊纲教授所说的——“我们注定要住拥挤的房子”。而文章看到这里,造成了城市居民住得拥挤的根本原因,我想大家应该也都很清楚了。

要求的限制大城市规模的第一个常见论点是:大城市已经没有低技能劳动力的生存空间了。 陆铭教授说,这是一种天大的误解,实际情况恰恰相反,高技能者和为他们配套的低技能者 同时向特大城市集中是全球现象。

这两位好友一位是清华毕业,另一位是985本硕,都在全国知名的高薪公司工作,都有一个孩子,双方夫妻每天上班+通勤时间都在14小时左右,都是一方父母来京带娃,全家5口人,人均建筑面积不到20平。

在世界上所有的市场经济国家,如果房价高了,市场机制一定会引领政府和企业增加土地和 住房供应,缓解住房的短缺。中国的特色在于,地方政府控制土地和住房供应,一直被默认 为缓解人口增长趋势的政策手段,这些政策手段的最终结果就是房价越来越高。

大城市的供地紧箍咒,像极了计划生育——对空间、对人口的计划。

低技能的劳动力可能缺乏买房子的能力,但这并不妨碍他们选择留在一线城市。买不起房子 他们可以租房子。在发达国家,廉租房体系覆盖到几乎所有常住人口,这就更为在城市打拼 的低收入阶层提供了留下的可能性。这样的公共政策既实现了公共服务向低收入阶层倾斜的 公平性,同时,也为城市的活力、竞争力和持续发展提供了充足的劳动力资源。

北京居民的住房来源中,商品房的比重刚刚超过1/4,房改房占1/5,租房占14.5%,保障/安置房占10.6%,还有一大块是自建房(村镇集体土地宅基地、老城区胡同四合院),占近1/4。

上述数据仍然是指目前可用的水资源数量,更不要说水本身是可以运输的资源。比如说,即

  • 土地供给的大刹车,让人们的名义收入增长远不如房价的涨幅。
  • 2005年至今,北京大多数地方的住宅价格翻了10倍,而同期人均可支配收入只增长了5.2倍(北京统计年鉴2017)。人们的收入相对于单位面积住房的购买力腰斩——和同时期人均住宅供应量腰斩相对应。

以上海为例,上海市目前的管辖范围之内,6000 平方公里都是平原。除了必要的生态保护 用地,比如崇明岛、青浦周边的水源地和规划建设中的郊野公园,保持农业用地是否必要, 需要质疑。即便是在多山的北京市辖区范围之内,平原面积也有 6390.3 平方公里,占总面 积的 38%,目前也没有缺地的问题。

近段时间以来,樊纲教授的一些言论引起了较大争议:

中国的一线城市已经容纳不下更多人了吗?

责任编辑:

文章的最后,陆铭教授说,对于一线城市人口增长潜力的讨论,往往会被反对者推向极端, 认为上述判断潜在的含义是一线城市可以无限增长。这种反驳是无理的。因为在本质上,当城市扩张带来的成本(主要是房价和通勤的时间),让企业和个人觉得不必要继续呆在一线 城市,这时城市边界就决定了。在这个意义上,城市是会有边界的。只是,中国的一线城市 距离最终的边界还差得很远。

正好,这两位好友的买房经历我都很清楚,他们在2014年入手,房价比现在便宜一半。住南邵那位,同户型的近期成交价是这样的:82平米405万。

在国际上,特大城市政府的追求是把人口增长的压力变动力,通过技术和管理,改善基础设 施和公共服务的总量、结构和空间布局,提高城市的宜居性。

1996年,北京常住人口1260万,年用水量43.2亿方,其中农业用水达到19.2亿方。

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我们用东京和京沪作为对比,A、B两个点的相对位置、住宅结构、住宅用地价格如下表所示:

  • 北京六环内、甚至五环内,大量空间是未开发的。
  • 北京现有的耕地+园地面积,是城市建成区面积的2.5倍。

下面是东京都市区最核心的区域,东京都的核心23区的住房类型,该区域的面积大约是北京五环路的80%,属于绝对的核心主城区。

近10年来我国农产品进口大增的主要是大豆,用于榨油和饲料,满足日益增长的肉、油需求。而要让我国的大豆实现完全自给自足,需要新增7亿亩耕地,相当于我国城市建成区面积的8倍——把城市全拆了恢复成耕地也远远不够。

其根源,来自两个重要政策:

可以看到,在这片区域中,建设用地占比非常有限,而在极其有限的建设用地中,产业园区的面积大大超过了住宅用地面积:

这造成了两个结果:

首先我们来看看特大城市居民的居住现状,在列举数据之前,先感受一个塞冬身边的例子,:

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他们运气都比较好,毕业拿到了北京户口,在房价翻倍前上了车,现在都是准备再奋斗几年,把房子卖了换一套近一些的。而塞冬的另一些年纪更小的朋友,现在大都对在北京上车不抱希望。

  • 北京的平均收入比老家高那么多,大家住房条件那么差,需求那么强烈,市区里也就算了,为什么不在郊区多修点新房子?
  • 房价10万一平,建安成本才几千,为啥这些老楼不拆掉盖新房,而是由财政出钱改造?

答案是:不一定会减少,甚至可能会增加。

然而,本文将通过大量数据来说明这样一个事实——中国人并不是“命中注定要住拥挤的房子”:

而要打破这个僵局,让中国的城市化、大城市化按照正常的道路演进,让进城的居民能住得起房子、住上更宽大的房子、生得了二胎,就必须深化改革我们的许多顶层设计:

看完海淀的例子,我们再来做一下国际对比,下面来看东京和北京的建成区同比例对比图:

也就是说:

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在北京买过房、租过房的应该都清楚这样几个基本情况:

许多人看到这里会说:没办法呀,北京已经扩张得很大了,没有土地可以供应了。

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而且这还是用整个北京直辖市vs东京都市区的核心东京都,如果同口径比较,北京的劣势还会更大。

这个小区楼龄20多年,谈不上有正规的物管,上面这样客厅只有一个小窗户的,已经算小区里不错的南北通透好户型。

先说一下数据口径,“城镇常住家庭”是指居住在北京半年以上的京户+外地户籍家庭,平均每个家庭有2.7人(成年单身也算一个家庭)。该数据不包括学生、军人等居住在集体公共宿舍中的人口。

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上图中村里每个小院的面积经测量在350-600平米,而住宅小区则是这样:

也就是说,高达63.8%的北京常住家庭,其居住条件不好于两居室,这是符合人们常识的——一线城市住得差。

许多人听到这样的言论都会觉得不舒服,毕竟大部分城市居民的住房条件并不是很宽裕,年轻新移民群租、蜗居是普遍现象,哪怕是土著居民,大都也住得很憋屈。

在许多人的记忆中,各大城市的房价都是从2004-2005年左右开始启动涨价——先是责怪炒房团、然后是要求限购限贷、到近年来直接限价摇号——直到现在,大多数人也还没意识到根源是从2005年开始的特大城市建设用地增速数量级的脚踝斩。

北京的思路是不要“摊大饼”,将郊区次中心与主城区隔离开来,各自在自身的组团里生活、工作,不要“无序扩张”。

而那些在其他城市城区里属于旧城改造范围的老楼,在北京还广泛存在着。近年来北京一个重要的民生工程就是为这些楼龄三五十年的老楼,由财政出钱,免费抗震加固、管道更新、安装电梯。

只不过樊纲教授的意思是:由于中国人均土地较少,要增加大城市土地供给,就需要提高住房容积率。

  • 新区规划总面积226平方公里,占海淀区总面积的53%
  • 规划总建设用地69平方公里,约占区域面积的30%,其余70%的空间均为绿色生态空间
  • 规划总建筑规模约4800万平方米,其中产业建筑规模约2700万平方米。

更重要的是,用日本和中国对比就是一个伪命题。中国的人均耕地面积是日本的3倍,中国的耕地足够让中国人在2005-2010年左右的生活水准下实现粮食自给自足,不用像日本那样回退到农业时代。

从耕地红线政策开始,直到2014年南水北调进京之前,由于北京的耕地面积基本保持稳定,北京的年用水量就长期保持在34-36亿立方米,比90年代高峰期显著减少。

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图中红线范围是东京都,其余部分分属埼玉、千叶、神奈川三县。东京都的面积和北京六环路类似,其西部1/3左右的面积是山区,未被开发。

下面是北京最新总体规划里的绿化隔离带和郊野公园:

如此局促的居住条件、极高的房价,已经离“香港化”不远了,大多数人只能勉强维持生活,完全没有空间提高生活质量、提高消费档次,就更不要提生二胎。

塞冬居住的小区是2009年竣工的,位于北五环边上。这个房龄接近10年的小区,已属于方圆很大一片区域内著名的稀缺“次新房”。

看到这里许多人会说:日本不应成为我们的学习对象,日本正是因为没有保护耕地,让低密度住宅大行其道,大量占用耕地,导致日本的粮食严重不能自给,中国为了粮食安全决不能如此。

  • 1998年,北京建成区面积488平方公里,到2004年发展到1182平方公里,1998-2004年平均每年增长116平方公里。
  • 到2016年,北京建成区面积增长到1420平方公里,2004-2016年平均每年只增长14平方公里,是此前速度的12%,下降了一个数量级。

再来看C点,这是漫画里蜡笔小新的家——埼玉县春日部市,离皇宫直线距离30公里,比B点的八王子市略近一点,比最开始提到的两位朋友的家要相对离市区更近一些。

归根到底一句话:我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”,是土地政策导致了这一切,耕地也好、水资源也罢,都只是借口而并非科学的理由,我们至少应该不比日本群众住得差。这不是一个技术层面的小事,这是会影响国家和民族命运的大事。

对于一线城市以外的其他地区而言,这个问题就更简单得多。对于河北、山东、河南而言,其城市化、大城市化进程基本是本省居民推动的,外省净流入移民占比很少。人还是那些人,只是从在本省农村用水变为了本省城市用水,而生活用水在大城市的集中供给,对于减少浪费、便与污水处理而言,都比农村有利得多。

  • 东京都核心23区,平均每套住房地毯面积61.02平米,平均每套住房居住1.99人,人均地毯面积30.7平米。
  • 整个东京都,不包括东京都市区的其他“三县”,平均每套住宅地毯面积64.48平米,平均每套住房居住2.05人,人均地毯面积31.5平米。

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然而,北京曾经并不是这样的,十多年前,北京是个高速扩张的城市:

为了解答这个问题,我们继续看一组数据:

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下面是曾号称“亚洲第一大社区”的回龙观地区(回龙观+霍营),紧挨着海淀区,总建成区面积不到11平方公里,容纳了数十万人口。

根据北京2035年总体规划,北京的建设用地还要逐渐净减少——“减量发展”是北京未来的主题。

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如果再像计生那样,拖了很多年才发生转机,那就有可能会错过太多——未来几年将是中国经济和人口的大拐点,越早扭转土地政策,就能越早解除对我们内生动力的束缚,为未来赢得更多时间和空间,希望这样的变革能尽早来临。返回搜狐,查看更多

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而中国的特大城市,由于人为原因,让这两个问题变得尤为严峻,正在走向近期大家讨论很多的“香港化”。

下面是北京城镇常住人口人均住宅竣工面积,同样是以2005年为分水岭,当前已比高峰期腰斩还多。

  • 全国总用水量6040亿立方米
  • 农业用水量3760亿立方米,占62.4%
  • 工业用水量1308亿立方米,占21.6%
  • 生活用水量822亿立方米,占13.6%
  • 生态环境补水143亿立方米,占2.4%

也就是说,该调查排除了集体宿舍、对群组/非法空间的抽样也不够全面,大体反应的是在北京正常生活居住的京户+外来常住人口的居住情况。

暂且不说远郊区,我们以北京的重要主城区——海淀区为例,在海淀山后地区,六环以内,仍然保有大量可供开发成住宅小区的空地和耕地。

许多毕业不久、刚接触北京楼市的年轻人都会有这样的疑问:

塞冬有两位同龄好友,都是30岁出头,在同一公司上班,一个住昌平南绍,一个住昌平县城,我们用稍近一些的南绍为例。

同样是人均土地资源稀缺的国家,不同的土地政策,造就了差别极大的居住体验。

容积率只有1.1的巨型花园式软件园,周围是8-10万一平米的高房价,员工们在公司楼下享受小桥流水大草坪,回家宅着蜗居。

而“粮食自给率”本身,就是个复杂的问题:

这两位朋友一位有京牌车,一位是河北牌照。上班开车的话,单程是46公里:

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为了让上面的数字更形象,来看这样两个数字:北京六环路包围起来的总面积是2200平方公里,五环路包围的面积是大概是700平方公里。

但是,大多数人同时也会对现状表示理解,毕竟一个常识是——中国地少人多,人均土地资源相对稀缺,再加上保护耕地政策,我们需要对土地进行集约利用。城市居民住得挤点、住得小点,是命中注定、无法改变的客观事实。

那么,日本规模最大、人口最多、房价最高的东京都市区,其居住条件是怎样的呢?我们继续看数据(来源:日本统计年鉴、东京统计年鉴):

可以看到,“一户建”独立住宅的比例占到了近1/4,独栋+联排+5层及以下公寓,占到了所有住宅的65.6%。

2017年的住宅用地供应计划仍然是1200公顷,好消息是供应计划圆满完成,终于不像此前那样实际远不如计划。

  • 大比例的产业用地+小比例住宅用地,建设用地周围是大片耕地。
  • 虽然离市中心二三十公里远,但越是新修的房子,容积率卡得越紧、30层很寻常、40层不稀奇。

我们继续看数据:

  • 居住面积小
  • 通勤距离长

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许多人会将原因归结为日本处于地震带,不喜欢建高层建筑,而实际上:

《第三次全国农业普查“出炉” 全国耕地面积为134921千公顷》

上面说的都是顶级学校毕业生、进入热门行业顶级公司的情况。对于绝大多数非顶级高校、非热门行业顶级公司的年轻人而言,能不能在北京上车,如今基本已经不再取决于自己的工作是否足够努力。

而对于大城市供地这件事,现在还远没有形成这样的共识。前段时间,宁南山的《中产不满意》一文,让许多人第一次认识到大城市供地不足、香港化的危害。而本文也是希望从多个角度,用大量数据来剖析这一问题的本质。

把地图放大一下,下面是一个普通的河北农村vs保定新城区新建住宅小区的对比图(同比例):

如下表所示(《城乡建设统计年鉴》),全国城市建设用地中,居住用地只占31%,京、沪、粤、苏、浙这些发达地区都不到30%。5亿“城市”常住人口,就这样拥挤地住在1.64万平方公里、只占全国建成区面积6.3%的住宅用地上。

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到2005年,北京常住人口增加到1540万人,年用水量反而下降到了34.5亿方,比1996年减少了8.7亿方,其中农业用水下降到13.2亿方,比1996年减少了6亿方。

可以看到,相比于农业用水而言,工业和生活用水的量都是较小的,对于两个面积差不多的城市而言,其中一个是城镇人口较少、耕地较多的农业城市,另一个是城镇人口很多、耕地较少的工商业城市,前者的用水量并不一定比后者更低。

一个常识是,占地面积0.1平方公里企业总部大楼,如中关村软件园里的百度科技园、联想总部、腾讯北京总部等,就可以容纳3万员工。

再来看南京的数据,和京沪一样,都是“以2005年为拐点,城市建设用地规模增幅经历了快速增长、缓慢增长的过程,其中2000~2005年,年均增长速度达55.87%;2006~2014年年均增长速度仅为4.7%,前期是后期的11.89倍”。

这是其中一位好友的妻子的上班路线,虽然只是从北六环到北五环,但由于没有直达地铁,需要先地铁、再公交,单程1小时40分钟。

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除了上面这样的搭配以外,更常见的是女方在东三环金融区、男方在西北五环软件园上班。在这种情况下,房子通常买在东六环的通州,比我这两位朋友的通勤时间还要更长一些。

那么问题来了——真的是大城市在占用耕地么?

如今哪怕是四五线城市,甚至是许多小县城的新城区,也只能修建30-40层的高塔、高板楼,原因也是对新增城市建设用地极其严格的控制。

下表来源:《南京市2000~2014年城市建设用地变化及驱动因子研究》,张雪茹等,南京师范大学地理科学学院。

而我国城市的远郊新城区通常都是这样(以成都为例):

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有人会问,既然在东三环上班,为什么不住东面,何必住北六环?

总而言之,耕地也好、水资源也罢,都不应是大城市严格控制住宅供地的理由。人口向大城市、特大城市的集中,只会腾出更多的耕地、节约出更多的水资源。

前面说过,北京城镇常住人口人均住宅建筑面积是26.1平米,如果以0.8作为地毯面积/建筑面积系数(实际上绝大部分达不到0.8),那么北京常住人口的人均面积只有东京都的2/3。

我们来看另一组数据,下面是北京从2000-2016年以来的商品住宅竣工面积(来源:《北京统计年鉴2017》):

再以成都为例,其土地利用总体规划里提到:

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总而言之——“保护耕地”不应是中国城市居民住得小、住得密的理由。

下面是东京都除去23区的住房类型,独栋比例接近4成,独栋+联排+5层及以下公寓占了82.6%,低楼层、低密度住宅是绝对主导。

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